케냐의 최근 5년간 부동산시장을 분석해 보았더니 ...

 

케냐의 최근 5년간 부동산 시장을 분석해 보았더니...

- 주택건설 연 7% 성장세. 전체적 경기 침체 불구, 주택분야 성장 지속중 -

- 대출 이자율 23% 육박, 현지 자금조달 보다는 한국 자금조달이 재테크에 유리 -

 

□ 케냐 주택건설 현황

 

 ○ 케냐의 건설시장 파악에 중요한 시멘트 생산 및 이용현황을 보면 2010년 약 370만 톤, 2011년 447만 톤(전년 대비 21% 증가), 2012년 469만 톤(5% 증가), 2013년 505만 톤(8% 증가), 2014년 588만 톤(16% 증가, 나이로비를 비롯한 주요도시 인프라 개발 활발) 등 매년 평균 약 10%의 성장세를 기록했으며 2015~2016년에도 각종 대규모 공사가 예정되어 있어 최소 10% 수준 증가세를 보일 것으로 전망됨.

 

시멘트 생산 및 소비현황

(단위: 천톤)

    

자료원: Kenya Economic Survey 2015

 

 ○ 케냐 내 주요도시 민간 건축물 완공 지수(Index)를 보면 민간 건설분야는 1982년 100을 기준으로 2010년 168.8지수, 2011년 252.3지수, 2012년 300.6지수, 2013년 321.3지수 2014년 341.4지수 등 증가추세를 보였으며 시멘트 소비도 2010년 310만 톤에서 2014년에는 무려 519만 톤을 기록해(약 67% 상승) 지속적인 케냐 건설경기의 호조세를 보여줌.

 

건축 건설분야 주요 경제지표

자료원: Kenya Economic Survey 2015

 

 ○ 케냐 주요 5개 도시(나이로비, 몸바사, 키수무, 나쿠루, 말린디)에 대한 2010~2014년간 건축완공 건수를 보면 민간건축의 경우 주거시설과 비 주거시설을 합쳐 2010년 4752건, 2011년 5017건, 2012년 5461건, 2013년 6323건, 2014년 6946건 등으로 5년 사이 약 1.46배 증가.

 

케냐 주요 도시 신규 건축물 완공 현황 (2010-14)

    

자료원: Kenya Economic Survey 2015

 

 ○ 케냐 정부 차원에서 허가한 주택건설 예산 배정안을 보면 2010년 28억 실링 (약 336억원), 2011년 38억 실링 (약 456억원), 2012년 52억 실링 (약 624억 원), 2013년 70억 실링 (약 840억 원) 등으로 증가세를 보이다가 2014년 51억 실링 (612억 원)으로 2014년에는 약간 감소하였으나, 이는 재정악화로 인한 것 일뿐, 수요가 줄어든 것은 아닌 것으로, 언제든 다시 증가할 수 있음.

     

케냐 정부 주택분야 예산 투자 현황

    

자료원: Kenya Economic Survey 2015

 

□ 주택시장 전망

 

 ○ 경제성장세(연 5%수준), 도심인구 증가 가속화(연 4%씩), 중산층 증가 매년 10~12% 증가추세)에 힘입어 케냐의 부동산 개발이 활황기를 맞고 있음.

 

 ○ 건설 개발 분야는 케냐 전체 경제 시장에 막대한 영향력 행사 중. 전체 고용의 6%를 창출하고 있으며 (공식 집계 기준임) GDP의 5%를 차지하고 있어, 케냐 내에서 가장 빠르게 성장하고 있는 분야 중의 하나임(연간 7%). 최근 급격하게 증가하고 있는 시멘트 사용량과 공식 집계되는 인프라 개발과 주거, 상업지구 건설 계획 등이 이를 증명함.

     

 ○ 2010~2014년 관광업, 자본시장, 제조업 등은 케냐 경제의 흐름 및 외부요인(2007년 전국 폭력사태, 2003년 총선, 2011년 중앙은행 기준율 28%의 고금리 시기, 2015년 테러 사태에 따른 관광업 침체로 인한 환율악화 사태 등)에 따라 성장세에 영향을 받았으나 건설 개발 분야는 외부 영향이 없이 비교적 꾸준히 성장해왔음. 이는 케냐 정부의 지속적 인프라 개발 의지와 나이로비 도심 위조의 부동산 시장 활황 덕분으로 풀이됨.

     

 ○ 케냐 부동산 개발 에이전트 중 하나인 HASS 컨설팅사에 따르면, 최근에 케냐 정부가 케냐 실링 약세 극복을 위해 지속적으로 국채 이자율을 상향 조치하고 있음 (91일 국채 이자율이 무려 23%까지 치솟음)에도 불구하고 토지, 주택 등의 부동산가격이 계속 상승중임. 동 컨설팅 사는 케냐의 부동산 가격이 2014.9-15.8월 간 토지가격은 10.5%, 주택가격은 8.3% 월세는 1.6% 인상된 것으로 밝힘. 한편 고급주택에 대한 수요도 꾸준하여, 중국 Avic사는 나이로비 킬렐레슈와(Kileleshwa, 부동산 신개발 집중지역)에 40억 실링(약 480 억원) 규모 총 110가구 초호화 아파트 건설 추진 중에 있으며, 판매가는 4개 베드룸 기준 8800만 실링 (약 10억 5600만 원)에 분양할 예정임. 또한 동 사는 2015.7월부터 43층 규모의 오피스 빌딩과, 5성급 호텔을 짓는데 200억 실링을 (약 2400억 원) 투입하는 등 케냐 부동산 개발에 전격 투자하고 있음.

     

 ○ 케냐 은행연합(KBA)이 발표한 주택가격지수(HPI)에 따르면 케냐 부동산시장은 2015년 3분기 1.26%성장. 이는 지난 2분기 0.2%에서 상승한 수치이지만 1분기 2.75%성장에 비해서는 둔화한 수치. 주요 원인은 높은 이자율로 인한 대출수요 감소, 환율 약세 등으로 풀이됨. 그러나 최근 케냐 정부가 적극적으로 국내 이자율을 낮추기 위한 노력을 보임에 따라 케냐에 대한 장기적인 부동산 투자는 주요 재테크 수단이 되고 있음.

     

 ○ 특히, 케냐주택공사에 따르면 케냐에는 매년 30만 호의 주거 공급이 필요한 것으로 나타나지만 현재 도시 지역 주거 공급량은 매년 3만 호 정도로, 심각한 주택공급 부족현상을 보이고 있음. 이에 따라 앞으로도 적극적인 부동산 투자가 이루어질 것으로 기대됨.

     

□ 시사점

 

 ○ 2015년 11월 기준 케냐의 기준금리는 11.50%이나, 케냐 정부의 재정부족 충당을 위한 적극적인 국채이자율 인상으로 최근의 시중 금리는 23% 이상으로 치속고 있음. 이에따라 현지 대출을 통한 부동산 투자는 위험부담이 크며, 오히려 주택담보 이자율이 낮은 한국의 자본을 현지 투자로 전환하는 것이 유리할 것으로 보임.

     

 ○ 현재까지 케냐 내 600억 달러 규모 건설사업 중 케냐의 민간회사가 참여하는 비율은 8%밖에 되지 않음. 이에 따라 최근 케냐 정부는 법적 제도적 장치를 통해 케냐 국내기업이 일정비율 이상 (30%) 참여를 의무화 함. 프로젝트 수주 지원을 통해 경험을 축적하게 한 이후 세계 시장에 진출할 수 있는 경쟁력을 갖게 하려는 의도임. 이에 따라 우리 기업이 현지 건설사업 또는 종합부동산 개발 사업 진출 시에는 동 법제에 따라 현지 파트너를 발굴하여 진출할 필요가 있음.

 

 ○ 부동산 개발 부지 선정은 토지가격, 건자재 유통비용, 임대 및 실 판매가격 등에 상당한 영향을 미치므로 개발 지역 선정에 신중해야 함. 나이로비의 주요 부동산 밀집지역은 10분의 1 정도로 적은 면적에도 불구하고 나이로비 외곽 지역(예, 나이로비에서 10㎞이내이며 국제공항에 가까운 지역)보다 토지가격이 10배 이상 비싸게 거래됨.

 

 ○ 고급 주택의 경우는 대부분 국제기구, 다국적기업, 대사관, 비영리 정부단체(NGO)등을 통해 파견된 외국인들이 선호하며 약 2000~4000달러 수준의 월세 방식으로 거래됨. 중산층이 이용할 만한 서민형 아파트는 국가공무원, 대기업 직원 사택, 대학교 교수 및 고정수입원이 있는 중산층에 인기가 있으며 월세는 최저가 300달러에서 최고 1000달러 수준까지 다양함.

     

자료원: 케냐 Economic Survey 2015, Hass컨설팅사 인터뷰, 현지 일간지, KOTRA 나이로비 무역관 자체분석 등

자료출처 : KOTRA 해외시장뉴스(통상 규제)