케냐 물류창고 시장동향

- 소비자 구매력 증가 및 전자상거래 성장에 따른 창고시설 필요성 증가 -

- 한국 업체의 고품질 창고시설 시장 진출 제안 -

 

 

 

□ 아프리카 창고시설 운영 현황

 

  ○ 아프리카 및 사하라이남 아프리카(Sub Saharan Africa)

    - Knight Frank에 따르면 아프리카 창고 및 물류 부문은 2007-2017년 간 24% 가량 성장하였음. 또한 McKinsey는 아프리카 전자상거래 부문이 2025년까지 750억 달러 규모로 성장할 것으로 예측되면서 관련 산업인 물류시설 분야가 발전가능성이 높다고 볼 수 있음.

    - 높은 수요에도 불구하고, 사하라이남 아프리카 부동산 개발사인 ACTi’s와 RMB Westport 등은 사무실 건설 사업에 집중하고 있으며, 물류 부문에 대해서는 투자가 미약한 상황임.

 

사하라 이남 아프리카 2018 물류성과지수

사하라 이남 아프리카 순위	글로벌 순위	국가	LPI 인프라 점수(5점 만점)
1	34	남아프리카공화국	3.38
2	57	르완다	2.97
3	68	케냐	2.81
4	76	배냉	2.75
5	78	탄자니아	2.73

자료원 : 세계은행(World Bank) LPI 2018

 

  ○ 동아프리카 및 케냐

    - 글로벌 부동산 회사인 JLL에 따르면, 동아프리카는 향후 10년 간 창고시설에 대한 수요가 빠르게 증가할 것으로 예상됨. 또한 기존 창고시설이 낙후되었기 때문에 현대적인 저장공간 건설이 필수적임.

   - 특히 케냐의 경우, 글로벌 기업들의 투자가 집중되고 있으며, 수도인 나이로비는 동아프리카의 중심지로서 보관시설에 대한 수요도 증가하기 시작함. 2018년 물류성과지수에 따르면, 케냐는 160개 국 중 63위를 차지하였으며, 사하라 이남 아프리카 국가 중 남아프리카공화국, 르완다에 이어 3위를 차지함(5점 만점에 2.81점).

 

□ 케냐의 창고시설 확충 필요성

 

  ○ 저장공간 부족으로 인한 제품 손상

    - 케냐의 주요 수출품인 농산물(옥수수, 화훼, 차 등)의 경우, 창고시설 부족으로 인한 손실량이 상당함. 매년 옥수수 수확량의 30%, 화훼의 20% 정도의 손실을 기록하는데, 화훼의 경우 손실액이 1억 달러 이상에 달함.

    -2018년 Global Cold Storage Report에 따르면, 냉장저장시설 가용능력에서 모리셔스, 나미비아, 남아공에 뒤쳐지고 있음. 또한 케냐의약품공급청(KEMSA)은 고품질의 저장시설이 부족해 불안전한 약품이 유통될 수 있다고 밝힘.

 

  ○ 소매시장

    - 케냐는 아프리카에서 소매시장 부문이 가장 발전하고 있는 국가이며, 소매시장의 보급률이 25-30%에 달함. 2016년 New World Wealth 보고서에 따르면, 케냐는 중산층이 성장하고 있으며, 2000년 이후 케냐 1인당 소득은 89% 증가하는 등 구매력이 있는 소비자가 증가하고 있음. 이에 따라 다국적 유통브랜드인 Carrefour, Choppies, Burger King, LC Waikiki 등이 진출해 있어, 제품을 보관하기 위한 창고시설 수요는 증가할 것으로 파악됨.

 

  ○ 전자상거래 성장

    – 케냐는 인터넷 이용자가 증가하고 스마트폰 보급률이 확대되면서 전자상거래 부문이 성장하고 있음. Jumia, Kilimall, Mimi online, 최근 China buy까지 각종 온라인 쇼핑몰이 인기를 얻고 있음. 케냐 온라인 유통업체의 Winnie Muthoni씨는 “온라인 판매의 경우 매장을 거치지 않고 온라인에서 바로 주문과 배달이 이루어지므로, 상품 보관 창고시설이 필요하며, 최근 온라인 거래량이 증가하면서 수요는 점증할 것이라고 생각한다.” 라고 말함.

 

□ 창고시설 현황과 임대 가격

 

  ○ 케냐 창고시설 현황

    - 현대적인 창고시설에 대한 수요가 높아지고 있음에도 불구하고, 창고시설에 대한 투자는 낮은 수준임. 부동산 회사인 Tilisi Developments 사에 따르면, 케냐회사 중 62%는 제품 보관에 어려움을 겪고 있으며, 2018년 나이로비 내 창고시설수요는 2370만 평방피트인 반면 가용시설은 690만 평방피트로 약 1680만 평방 피트가 부족한 상황임.

    - 케냐부동산개발연합(KPDA) 2017나이로비 Permit Activity Reports에 따르면, 총 2303의 부동산 등록 건 중 199건만 창고시설 건설임. Tilisi 사는 케냐 창고시설의 품질과 가용능력이 현재 케냐 경제의 성장률과 인구 증가를 따라가지 못해 초과 수요를 경험하고 있다고 주장

    - 케냐 창고시설은 주로 소규모 창고(go down)들로 1076에서 3200 평방 피트 규모임. 반면, 대기업을 위한 대형 창고시설은 평균 3만2291 평방피트가 필요  

    - 현재 케냐 창고시설은 C등급이 대다수이며, 일부가 B등급임. C등급 창고시설은 높이가4-5m 정도로 겹침적재가 제한됨. 따라서 A등급 창고시설에 대한 수요가 커지고 있음. A등급 시설은 전산화된 포장 시스템, 저장 및 회수 처리, 소방시설과 스프링클러와 태양 전지판을 갖추고 있으며, 높이는18m정도로 넓은 공간 활용이 가능함.

 

  ○ 창고시설 임대 가격

    - 창고시설 임대 기간은 5년, 10년 등으로 다양하지만 평균 대여기간은 5년 정도임. 2017 Knight Frank 보고서에 따르면, 케냐 주요 물류 시설은 1평방미터 당 4.2달러의 월세를 받고 있으며, 이는 품질이 낮기 때문에 다른 아프리카국가보다 상대적으로 낮은 가격임. 이용자들은 전기세, 급여, 수도세 등 다른 운영비용을 줄일 수 있다면, 6-9달러까지 지불할 용이가 있다고 말함.

    - 또한 고급 물류시설의 경우, 1에이커(1에이커= 4046평방미터) 당 평균 가격은 35만 달러이나 지역에 따라 상이하며, 나이로비 인근 지역은 높은 수요로 인해 가격이45만 달러까지 증가할 수 있음.

 

사하라 이남 아프리카 주요 물류 임대료

구분	도시(국가)	US$(평방미터 당)
1	루안다(앙골라)	21
2	아부자(나이지리아)	12
3	아크라(가나)	10
4	마푸투(모잠비크)	10
5	라고스(나이지리아)	8
17	나이로비(케냐)	4.2

자료원: 2017 Knight Frank 20개 도시 연구

 

□ 케냐 수입 동향

 

  ○ 지난 5년간 주요 수출국을 포함하여 케냐의 총 수입액을 살펴보면, 2013년 161억1000만 달러에서 2017년 164억2000만 달러로 증가하였으며, 정치적인 불안이 해소되면서 향후 수입이 증가할 것으로 예상됨. 한국의 대 케냐 수출은 점진적으로 증가하였으며 2016년 대비 2017년 21%  증가함.

 

케냐 수입 규모

(단위 : US$백만,% )

구분	2013	2014	2015	2016	2017	'17 시장점유율(%)
총계	16,105	18,107	15,819	13,877	16,423	100.00
중국	2,932	2,777	3,212	3,269	3,718	22.64
인도	2,932	2,961	2,538	1,991	1,622	9.88
아랍에미리트	1,346	1,158	901	888	1,317	8.02
사우디아라비아	474	632	563	671	1,091	6.64
일본	953	969	883	799	778	4.74
한국	279	325	190	138	167	1.02

자료원 : Global Trade Atlas

 

○ 품목별 케냐 수입을 살펴보면, 산업용품은 2017년 기준 54억5000만 달러를 수입하여 전체 수입의 31.93%를 차지함. 기계 및 장비는 2위로 30억7900만달러를 수입하며 점유율은 18.01%에 달함. 식료품&음료 부문과 소비재는 소매시장의 성장에 힘입어 지난 5년간 증가세를 기록.

 

2013-2017 분야별 수입 현황

(단위 : US$백만,%)

분류	2013	2014	2015	2016	2017	점유율(%)
산업 용품	4,463	4,579	5,197	5,138	5,459	31.93
기계&장비	2,485	2,761	2,848	3,092	3,079	18.01
원유	3,233	3,435	2,351	2,061	2,750	16.09
식료품&음료	1,006	1,108	1,223	1,135	2,430	14.21
교통장비	1,593	2,761	2,644	1,461	1,955	11.44
소비재	954	1,124	1,247	1,255	1,369	8.01
기타	266	263	118	42	51	0.30

자료원 : Kenya Economic Survey 2018

 

□ 케냐 창고시설 주요 투자자

 

  ○ 아프리카 내 대다수의 글로벌 투자자들은 쇼핑몰이나, 거주지 등 창고시설 이외의 상업적 투자에 집중하고 있음. 창고시설은 아직 투자가 활발하게 이루어지지는 않고 있으나, 몇몇 개발자들이 투자를 시도하고 있음.

 

○ Africa Logistics Properties (ALP)은 나이로비 주변에 71에이커 규모의 토지를 소유하고 있으며, 2개의 A등급 창고시설을 개발하고 있음. 자금은 CDC 그룹, 영국개발금융기관(5000만 달러), 국제금융공사(IFC), DOB(400만 달러) 등으로부터 투자받음.

 

    (1) ALP West : 서부 나이로비에 49에이커 규모로 건설 예정

    (2) ALP North : Tatu 산업단지에 22에이커 토지에 5만 평방 미터 규모의 대여 가능한 물류 창고를 건설 예정

Tatu 산업단지 창고시설

 

 자료원: ALP 홈페이지

 

    - 물류회사Freight Forwarders Soultions은 ALP가 건설하고 있는 Tatu 산업단지 창고시설에 대해 10년 임대 계약을 체결함.

 

○ The Alliance for a Green Revolution in Africa (Agra)은 2016년 인도계 농화학 제조사인 UPL과 협력하여 20억달러 규모의 냉장 저장시설 프로젝트를 시작하였음. 이는 아프리카 감자 수확량 손실을 막기 위한 것으로 민관합작사업(PPP)으로 진행되었으며, 르완다 및 우간다에서도 시행된 바 있음.

 

□ 창고시설 투자에 적합한 물류 단지

 

  ○ 투자자는 창고시설을 운영하기 위한 인프라가 갖추어져 있고 서류작업이 완료된 토지를 구매할 수 있음. 인프라는 도로, 수도, 전기, 인터넷망 연결, 하수시설, 공원, 식당을 포함하며, 투자자들은 토지만 구매해서 창고를 건설할 수 있음. World Bank에 따르면, 이 과정은 수 개월 내로 완료 가능함.

 

    -Tatu 산업 및 물류 단지 (Tatu Industrial & Logistics Park)은 대규모 도시개발프로젝트의 일환으로 산업, 창고, 물류 용도로 토지를 배정하였으며 도로, 수도, 하수, 전기 등 인프라 구축을 위해 5억 달러를 투자함. 457에이커 규모의 1구간은 75%가 판매되었으며, 시장 수요를 맞추기 위해 450에이커 규모의 2구간이 추가됨. (웹사이트 :  https://www.tatucity.com/)

 

    -Tilisi 물류 단지 (Tilisi logistics park)에서는 총 400 에이커의 개발지역에서 86 에이커를 창고시설에 배정함. (웹사이트 : http://tilisi.co.ke/)

 

    -북부상업지역(Northlands Commercial Park)의 1구간은 대략 100 에이커로 A등급 창고 및 유통단지를 위해 배정됨. (웹사이트 : http://northlandslogisticspark.com/)

 

    -Infinity산업단지 (Infinity Industrial Park)는 200에이커 규모로 800-1000여개 중소 산업을 위해 배정되었으며, 이 산업단지에 미국, 인도, 중국, 말레이시아, 두바이, 싱가폴, 유럽의 투자자들이 관심을 보인 바 있음. (웹사이트 : http://www.infinityindustrialpark.com/)

 

□ 수입규제, 인증절차 및 제도

 

  ○ 세계은행(World Bank)에 따르면, 케냐 창고시설 등록 및 허가 절차는 복잡하며 비용도 높은 편임. 투자자는 허가절차와 등록을 거친 후 인프라를 갖추기 위해 대략 4만3000달러 정도가 소요되며, 이는 탄자니아(2만4000달러), 르완다와 우간다(2만1500달러)에 비해 두배 가량 높음.

 

  ○ 케냐투자청(KIA)에 따르면, 비 케냐국적자는 케냐에 토지를 구매할 수는 있지만 100년 미만으로만 소유권이 인정되며, 농업용 토지 소유는 불가능함. 임대의 경우 상업적 목적으로 사용되는 한 갱신 가능함. 토지 구매 절차는 72일 정도가 소요되며, 변호사를 대리인으로 지정, 서류를 처리할 수 있음.

 

□ 시사점

 

  ○ 나이로비 창고시설 소유주인 Peter Muchwe는 “냉장저장시설과 같은 높은 사양의 창고시설을 요구하는 소비재 수입이 증가하면서 현대적인 창고시설이 케냐에 필요하다. 또한 몸바사와 나이로비를 연결, 최종적으로는 다른 동아프리카 국가들로 이어지게 될 표준궤철도(SGR) 프로젝트로 인해 물류 시설에 대한 수요가 높은 편이다.” 고 말함.

 

  ○ 일용소비재(Fast-moving consumer goods)  수입업자인 Wangeci는 “물류 산업에 있어서 한국 투자자들이 케냐 부동산 시장, 특히 물류창고에 투자할 적기이다”라고 말함.

 

  ○ 케냐 제조업은 2015년 6%, 2016년 6.6%, 2017년 7%의 성장률을 기록하고 있으며, 케냐 우후루 대통령의 제조업 육성 정책에 따라 향후 4년간 제조업 부문 공공&민간 투자가 활발할 것으로 예상됨. 이에 따라 제조업 분야에 필수적인 고품질의 저장시설 수요가 증가할 것으로 파악되므로, 한국 기업들의 적극적인 투자를 제안하는 바임.

 

 

자료원) Tilisi물류단지, ALP, Kenya Economic Survey, Knight Frank, WB, 나이로비무역관 자료종합

자료출처 : KOTRA 해외시장뉴스(경제 무역)